Как правильно считать срок владения при продаже квартиры: новое руководство ФНС

Если вы недавно продали квартиру, которая была в вашей собственности чуть менее пяти лет, скорее всего, вы столкнулись с неожиданным требованием ФНС о выплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ситуация, когда около пяти лет не означает ровно пять, может обернуться значительными штрафами и пенями. В 2025-2026 годах правила подсчета срока владения стали более детализированными, и теперь есть исключения, которые могут как помочь, так и осложнить жизнь налогоплательщикам. Пора разобраться, как избежать подводных камней и легально сэкономить на налогах.

Почему это так важно? Деньги или сроки

Главный закон, описанный в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1), гласит: если недвижимость была в владении менее установленного срока, доход от ее продажи подлежит налогообложению. Если же срок превышает минимальные параметры налог не взимается.

Минимальные сроки составляют:

• 3 года для имущества, полученного по наследству, в дар от близких родственников или в результате приватизации;
• 5 лет для всех других случаев, таких как приобретение на вторичном рынке.

Но когда начинается этот срок? В этом кроются важные нюансы.

Общее правило: дата в ЕГРН ваша главная опора

По умолчанию, срок владения для налоговых целей отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Это дата, которая указана в выписке из реестра и служит исходной точкой.

Например, если вы зарегистрировали свое право на квартиру 15 марта 2023 года, то срок 5-летнего владения истечет 16 марта 2028 года. Если вы решите продать квартиру 15 марта 2028 года, налог все равно будет начислен. А вот продажа 16 марта 2028 года или позже позволит избежать налоговых обязательств.

Семь ключевых исключений: когда считать иначе

ФНС и Минфин предоставили важные разъяснения, устанавливающие иные правила расчетов в специфических случаях, вступающих в силу с 1 января 2025 года. Эти разъяснения помогают избежать налоговых проблем.

Вот краткий список исключений:

• Срок владения детской долей, купленной с маткапиталом, теперь считается с даты приобретения квартиры родителями, а не с момента регистрации доли ребенка;
• Для участников долевого строительства: если вы приобрели квартиру по ДДУ, но зарегистрировали право позже, срок будет считаться с момента полной оплаты.

Чтобы избежать ошибок при продаже квартиры, следуйте четкой пошаговой инструкции:

Если придерживаться этих рекомендаций, можно значительно снизить риск появления налоговых обязательств.

Прежде чем продать свою недвижимость, стоит внимательно изучить все нюансы налогообложения это поможет сохранить ваши средства.